再建築不可物件は、既存の建物を再建築することができない物件です。
つまり、一度建物を取り壊すと、原則新しい建物を建てられないということです。
一方で、リフォームは一定の範囲で認められています。
ここからは、クリニックの再建築不可物件を購入し、リフォームをする前に知っておくべきポイントを見ていきましょう。
目次
リフォーム可能な範囲について
冒頭で触れたように、クリニックの再建築不可物件では、一定の範囲までリフォームをすることが認められています。
しかし、一般的な物件のように、自由度が高いわけではありません。
認められているのは、建築確認申請がいらない範囲までのリフォームのみです。
建築確認申請とは、建物を建築・増築する際に、その計画が建築基準法に適合するものであるかどうか、建築主事（または民間の指定確認検査機関）の確認を受けるための申請行為を指します。
具体的には、以下の工事を行う場合、建築確認申請をしなければいけません。
・10㎡以上の増築、改築、移転
・大規模修繕（壁、柱、床、梁などの一種以上を過半以上修繕すること）
・大規模模様替え（壁、柱、床、梁などの一種以上を過半以上模様替えすること）
逆に、防火地域・準防火地域外のエリアで、なおかつ10㎡以下の増築、改築、移転であれば、建築確認申請がいらないため、再建築不可物件でも実施することが可能です。
過半（1/2）以下の修繕、模様替えを行うことも問題ありません。
ちなみに、増築は現在の建物に新しい部分を付帯する工事であるのに対し、改築は現在の建物の構造を変更する工事を指しています。
そして、移転は同じ敷地の中で、既存の建物を解体することなく、位置を変更することをいいます。
混同しないように注意してください。
再建築不可物件のタイプによってはリフォーム不可能
過半以下の修繕、模様替えであれば、クリニックの再建築不可物件でも実施できるという話をしましたが、物件のタイプよっては実施できないこともあるため、こちらの点は留意しておいてください。
修繕、模様替えが認められるのは、第4号に該当する再建築不可物件です。
こちらは、建築基準法で定められたルールであり、少し複雑ではありますが、再建築不可物件のクリニックでのリフォームを検討している方は、必ず把握しておかなければいけません。
第1号～第4号における建物の違いは以下の通りです。
・第1号：特殊建築物（用途上不特定多数の利用が考えられる施設で、200㎡を超えるもの）
・第2号：木造3階建て以上もしくは平屋、2階建てで延べ面積が500㎡を超えるもの、あるいは最高高さが13mを超えるもの、軒の高さが9mを超えるもの
・第3号：木造以外の建築物で、2階建て以上あるいは延べ面積が200㎡を超えるもの
・第4号：第1号～第3号以外のもの（木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下、かつ最高高さが13m以下、軒の高さが9m以下のもの、あるいは木造以外で平屋かつ述べ面積200㎡以下のもの）
つまり、特殊建築物に該当するような、多くの病床が存在するクリニックは、リフォームが困難だということです。
再建築不可物件のリフォームで気を付けること
クリニックの再建築不可物件を購入し、建物をリフォームしようと考えている方は、前述の通りルールが複雑である点について、まず注意しなければいけません。
その他、コストが膨大になるという点についても理解しておきましょう。
一般的に、中古の不動産を購入し、リフォームする場合にかかる費用は、新築物件を
購入する場合よりも安くなります。
しかし、再建築不可物件をフルリフォームする場合は割高になることがあるため、注意してください。
具体的には、リフォーム費用だけで1,000～2,000万円程度になることもあります。
以前物件を所有していた方の管理が行き届いていなかった中古物件は、こちらよりさらに高額になる可能性も否めません。
ちなみにフルリフォームとは、建物の骨組みである基礎や柱、梁などを残した状態で、新たに建物を造り直す工事をいいます。
物理的にリフォームが困難なケースも
先ほどは、建物や工事の種類など、法律的な問題で、クリニックの再建築不可物件におけるリフォームはできないことがあると解説しました。
その他、場合によっては物理的に困難になることも考えられます。
再建築不可物件は、接道や間口のスペースが狭い場合が多く、お世辞にも立地環境が優れているとは言えません。
そのため、リフォームを実施するための車両などが進入できなかったり、施工業者が足場を組めなかったりすることがあります。
つまり、法律上の問題をクリアしていたところで、必ずしもクリニックの再建築不可物件におけるリフォームができるわけではないということです。
ちなみに、再建築不可物件に精通したな施工業者であれば、悪い立地でもリフォームを行ってくれる可能性が高いですが、そのような物件は後々問題が発覚することも少なくありません。
このような場合は、追加工事などに伴うコストがかかることも覚悟しておきましょう。
まとめ
要件を満たしたクリニックの再建築不可物件であれば、コストを抑えてリフォームを実施し、新築同様の快適な物件を手に入れることも可能です。
しかし、すべての再建築不可物件がリフォームに適しているわけではないため、その点は留意しておきましょう。
心配な方は、購入前に不動産会社等に対し、リフォームについて相談することをおすすめします。
