近年、現役を退いた開業医の方が、購入した中古マンションをリノベーションするケースが増えています。
場合によっては、新築と同等の住宅に住める可能性もあるこの方法ですが、リノベーションを前提に購入するなら、適したマンションを選択しなければいけません。
では、一体どのようなマンションが向いているのでしょうか？
目次
リノベーションに向いているマンションの特徴5つ
以下の特徴を持つ中古マンションは、リノベーションに向いていると言えます。
・ラーメン構造
・耐震性が高い
・共用部分がきちんと管理されている
・適切な大規模修繕がされている
・管理規約が厳しすぎない
ラーメン構造
リノベーションに向いている中古マンションの特徴としては、まずラーメン構造の物件が挙げられます。
マンションはラーメン構造、もしくは壁式構造で建築されますが、以下の違いを見てもらえれば、なぜラーメン構造がリノベーション向きなのか理解していただけるでしょう。
構造 主な特徴
ラーメン構造 ・柱と梁で建物を支える構造
・RC造、SRC造、S造のものがある
・間取りの自由度が高い
壁式構造 ・壁で建物を支える構造
・RC造
・間取りの自由度が低い
リノベーションを行う場合、既存の壁を取り壊すなど、規模の大きい工事をすることも当然あります。
しかし、壁式構造のマンションはRCの壁で建物を支えているため、あまり自由に間取りを変更できません。
一方、ラーメン構造は柱と梁で建物を支えているため、規約の範囲内であれば、比較的自由に間取りのリノベーションを実施できます。
耐震性が高い
耐震性が高いという特徴を持つマンションも、リノベーションには向いています。
こちらは、具体的には1981年より後に建てられたマンションを指しています。
1981年は、耐震基準の改定が行われた年であり、これ以後に建築された建物は高い耐震性を有しています。
逆に、1981年より前に建築された建物については、耐震性に不安があるため、まずは補強工事から取り掛からなければいけません。
つまり、古すぎるマンションは費用が高くなりがちなため、あまりリノベーションには向いていないというわけです。
共用部分がきちんと管理されている
マンションにおける共用部分とは、エントランスや廊下、階段やエレベーターホールなど、専有部分以外の建物部分、付属部分をいいます。
これらの管理が徹底されている中古マンションは、リノベーションに向いていると言えるでしょう。
なぜなら、買主がマンション購入後にリノベーションできるのは、専有部分のみだからです。
つまり、共用部分が清潔な状態になっているマンションを購入しないと、新築気分はなかなか味わえないということです。
自身の部屋だけリノベーションで新築同様のスペックにしても、エントランスの汚れが目立ったり、チラシが散乱していたりすると、「やはり中古は中古」という気持ちになってしまいます。
適切な大規模修繕がされている
リノベーションに向いている中古マンションの特徴としては、適切な大規模修繕がされているということも挙げられます。
通常、マンションの大規模修繕は、10～15年に一度というスパンで行われます。
しかし、中には修繕費を極力使いたくないがために、そこまで定期的に大規模修繕を行っていないマンションもあります。
このような物件では、壁や天井、設備のリノベーションをする前にある程度修繕が必要となり、リノベーション費用が高くつくことも考えられるため、注意してください。
管理規約が厳しすぎない
リノベーションを前提に中古マンションを購入する方は、まずリノベーションができる構造なのかに注目することでしょう。
しかし、本当に注目すべきポイントはそこではありません。
まず確認しなければいけないのは、購入するマンションの管理規約です。
なぜなら、構造上リノベーションがOKだったとしても、管理規約によって禁止されている工事は実施できないからです。
ここを見落とす方は非常に多いため、必ず覚えておきましょう。
ちなみに、管理規約の内容はマンションによって異なるため、以前内見した物件では認められていた工事であっても、それが次の物件でも認められているとは限りません。
リノベーション時は近隣への気配りを忘れずに
リノベーション向きの中古マンションを購入できたからといって、すぐに工事に取り掛かるべきではありません。
まずは、同じ物件に住む住人に挨拶をしましょう。
具体的には、振動や音で迷惑をかける可能性があること、そして工期をなるべく具体的に伝えます。
特に、振動や音の影響が大きいと考えられる上下階、両隣の住人への挨拶は、絶対に忘れてはいけません。
まとめ
リノベーションによって中古マンションを生まれ変わらせることができれば、開業医の方はきっと理想的な老後生活を送ることができます。
しかし、物件の細かいチェックを怠ると、新築時より費用がかさむ可能性がありますし、思惑通りの工事ができないことも考えられるため、注意しましょう。
買主の努力が、リノベーションを成功に導きます。
