既存の物件を購入し、クリニックを開業する場合、買主は不動産会社を介し、売主と売買契約を結びます。
また、売買契約では、不動産会社から各項目の説明が行われますが、買主自身も細かくチェックしなければ、後々トラブルにつながる可能性があります。
今回は、特に細かくチェックしたい契約書の項目について解説します。
目次
細かくチェックしたい項目4選
クリニックの物件購入時の売買契約書には、当然最初から最後までしっかりと目を通さなければいけませんが、特に詳細を確認しておきたい項目がいくつか存在します。
具体的には以下の通りです。
・購入代金の決済時期、決済方法
・引き渡し時期
・抵当権
・契約不適合責任
購入代金の決済時期、決済方法
クリニック購入時の売買契約書では、まず物件購入代金の支払い方法、決済方法を細かくチェックしましょう。
物件の購入代金は、基本的に2回に分けて支払われます。
具体的には、以下のような形で分けられます。
支払う金額 支払うタイミング
1回目 購入代金の一部（手付金） 申し込み時あるいは契約締結時
2回目 残りの残代金 引き渡し時
ただし、このように購入代金の支払いが分けられるのは、あくまで一般的な不動産売買契約の場合です。
契約書の内容によっては、引き渡しより前に残代金を支払わなければいけないこともあります。
また、売主が希望する決済方法にもさまざまな種類があるため、「購入代金が支払えない」ということにならないように、必ず確認を怠らないようにしましょう。
引き渡し時期
クリニック購入時の契約書では、物件の引き渡し時期も細かくチェックしましょう。
クリニック物件によっては、買主が購入を決定した時点で、まだ売主が対象物件を何かしらの用途で使用しているという可能性もあります。
このような場合、物件の引き渡しが少し遅れることも想定しながら、売買契約を結んだ時点で引き渡し時期がハッキリしているかを確認しましょう。
チェックしていない場合、クリニックを開業する時期になっても、まだ物件が引き渡されないという状況になることも考えられます。
抵当権
クリニック購入時は、その物件に抵当権が付いていないかどうか、契約書で必ず確認しましょう。
こちらは、金融機関等が持っている権利で、債務者のローン返済が困難になったとき、当該物件を担保にできるという権利を指します。
つまり、抵当権が付いているクリニックを購入してしまうと、前オーナー（債務者）が債務不履行になってしまった時点で、新オーナーは金融機関に物件を没収されてしまうということです。
このようなことは決してあってはならないため、確認忘れのないようにしましょう。
契約不適合責任
クリニック購入時は、契約不適合責任に関する項目も詳しくチェックすべきです。
契約不適合責任とは、従来の瑕疵担保責任に代わって施行されたもので、引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任を指しています。
つまり、契約内容と明らかに違う物件を引き渡したときに、売主が買主に対して負う責任だということです。
ただし、不動産売買において、契約不適合責任は必ずしも絶対的なものではありません。
契約書内に、契約不適合責任免除特約が付いている場合は、こちらの責任が免除されます。
もちろん、売主が投資用物件の瑕疵を知りながら伝えなかった場合などは、契約不適合責任免除特約が無効になります。
また、こちらの項目に関しては、不動産会社から重要事項として説明されるため、もし納得いかないのであれば、契約を見送ったり、売主に事情を聞いたりすることをおすすめします。
クリニックの物件引き渡し時、売主に契約違反があった場合は？
ここまで解説したチェックポイントは、契約後のトラブル発生を未然に防ぐためのものです。
では、細かくチェックしたにも関わらず、引き渡し時売主に契約違反があった場合は、どうすれば良いのでしょうか？
このような場合は、まず仲介先の不動産会社に相談することをおすすめします。
また、売主が誠意を見せている場合は、なるべくトラブルになるのを防ぐため、すぐ損害賠償請求をせず、後々損害分を補填してもらうことを考えましょう。
しかし、一切買主や不動産会社の問いかけに応じないなど、売主に誠意が見られない場合は、すぐさま契約を解除し、損害賠償を請求すべきです。
ちなみに、クリニックの引き渡し時に起こり得る売主の契約違反には、主に以下のようなことが挙げられます。
・引き渡しが期日まで実施されない
・引き渡し時点で、契約書に記載されていた補修工事が完了していない など
まとめ
ここまで、クリニックの物件購入時に細かくチェックしたい、契約書の項目について解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
一から建築するケースとは違い、既存の物件購入は、不動産会社や売主とのやり取りについても、強く意識する必要があります。
トラブルが発生すると、クリニックの開業が遅れたり、物件を探し直したりしなければいけないことも考えられるため、注意してください。
