引退後の時間を有意義に過ごすために、不動産投資を行おうとしている開業医の方もいるかと思います。
また、不動産投資を行う場合、日常生活では触れることのないさまざまな用語を知っておかなければいけません。
投資用語には似たようなアルファベットで表記されるものが多いため、今回はそれにスポットを当てて解説します。
目次
ROI
投資した自己資金に対し、年間何%回収できたかを示す指標を“ROI”といいます。
これは、“Return on Investment”の略であり、日本語では“投資利益率”もしくは“投資収益率”と訳されます。
こちらの数値が高ければ高いほど、投資対象の不動産は利益率が高いもの、すなわち優れた投資商品だと言えます。
また、ROIを見ることで、ローンをうまく活用し、レバレッジを利かせた不動産投資ができているか検証することも可能です。
ちなみに、ROIは不動産投資だけでなく、株式投資のファンダメンタルズ分析やマーケティング活動の効果測定、企業分析などでも用いられているとても便利な指標です。
ROE
不動産投資において、自己資金をどれだけ有効に活用できているかを測る指標を“ROE（Return on Equity）”といいます。
“自己資本利益率”とも呼ばれます。
ROIと同じように、不動産投資における利回りを表す用語ではあるものの、その意味するところは決して同じではありません。
ROIは、単純にその物件の実質利回りがいくらかを表す数値であるのに対し、ROEは効率的に利益を生み出しているかどうかを示しています。
そのため、不動産投資の利益が増加すればするほどROEの数値は高くなり、逆に自己資金が増加するほど数値は低くなります。
ただし、いかなる状況でも、ROEが高ければ良いというわけではありません。
例えば、少ない自己資金で不動産投資を始めれば、当然ROEの数値は高くなりますが、その分借入比率、ローン残高は大きくなってしまいます。
ROA
投資した不動産が、どれだけ効率的に利益を生み出すかを指標にしたものが“ROA”です。
“Return to Asset”の略で、“総資産利益率”とも呼ばれます。
また、ROAを見る際の考え方は、先ほど解説したROEと非常に似ています。
利益が増えればROAは高くなりますし、総資産が増えれば低くなるからです。
つまり、少ない総資産で多くの利益を生む不動産が、ROAの高い物件、つまり優れた投資対象になるというわけです。
ROAを高くするためには、無駄な資産を極力減らし、利益率を上げていかなければいけません。
もちろん、それには投入する資産と生み出す利益のバランスについて、しっかりコントロールする必要があります。
DCR
不動産投資によって得られる純利益をもとに、住宅ローンの返済能力を見る指標を“DCR（Debt Coverage Ratio）”といいます。
日本語では、“債務回収比率”や“借入金償還余裕率”と訳されます。
DCRは、不動産をローンで購入し運用している場合、営業純利益がローン返済額と同額であるため、キャッシュフローが出ない状態のときに“1”として算出されます。
また、1に満たない場合は、収益に占めるローン返済額の割合が高すぎることを意味しています。
つまり、その不動産投資には余裕がなく、危険な状態にあると判断できるわけです。
ちなみに、開業医引退後も何らかの仕事を行う兼業投資家の方は、本業収入などで負担し、DCRの数値を上げることができます。
ただ、自然災害や社会状況の変化などによって、入居者が一気に減ってしまうようなことがあると、損失に耐えられなくなる可能性は否めません。
NCF
“NCF”は、投資用不動産から生まれる単純なキャッシュフロー収益から、資本的な支出を控除した金額です。
“Net Cash Flow”の略語です。
不動産投資によって生み出されるキャッシュフロー収益は、賃料収入と管理コストの差額です。
この場合に、管理コストの算定にあたって、修繕費等の資本的支出を考慮し、算入するのがNCFです。
不動産鑑定評価の際、収益還元法を用いるときには、こちらのNCFをベースにすることが多いです。
一方、資本的支出を一切考慮せず、単純なキャッシュフローベースで収益を算定することを“NOI（Net Operating Income）”といいます。
LTV
不動産に投資している金額のうち、借入金の割合はどれくらいなのかを示すものが“LTV”です。
“Lone to Value”の略で、日本語では“総資産有利子負債比率”と訳されます。
例えば、自己資金が0円の状態で不動産に投資した場合、すべてが借入金になるため、LTVは100%ということになります。
逆に、すべて自己資金で投資した場合、LTVは0%です。
こちらの数字は、低ければ低いほど財務の安全性が高いということを意味していて、銀行からの借入も有利になります。
ちなみに、LTVは借入額÷不動産価格で算出されますが、この場合の不動産価格とは時価であるため、取得額とイコールにはならないことが多いです。
まとめ
ここまで、混同しやすい不動産投資の関連用語について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
不動産投資を学べば学ぶほど、前述のような間違えやすい用語には出会いやすくなります。
また、投資規模が大きくなるほど、各用語の意味を理解し、状況に合わせて使い分けていかなければいけません。
そのため、早い段階で意味を理解し、混同しないように努めるのは重要です。
