引退に伴う住み替えを検討している開業医の方は、不動産の売り時について一度は考えたことがあるかと思います。
実は、不動産の売り時は、さまざまな角度から分析できることが可能です。
ここからは、少しでも不動産を高く売却したいという方に向けて、売り時の分析方法について解説したいと思います。
目次
不動産の売り時を分析する方法4選
不動産の売り時は、以下のような角度から分析することが可能です。
・季節から分析する
・築年数から分析する
・所有期間から分析する
・路線価から分析する
季節から分析する
不動産の売り時を分析するにあたって、季節から分析するというのは非常にポピュラーな方法です。
転居が増える季節の前は、不動産のニーズが多くなることで売却価格も上がりやすくなるため、必然的に不動産の売り時ということになります。
また、転居が増える季節は、4月と9月下旬です。
4月は新生活がスタートする季節であり、特に子どもがいる世帯の多くが転居を考えます。
つまり4月の直前、2～3月は、非常に不動産を売却しやすい時期だということです。
ただし、4月に入ると多くの方は転居を済ませてしまい、一気に需要は少なくなるため、注意しなければいけません。
一方、9月の下旬は、転勤に伴う転居が増える季節です。
そのため、ファミリー世帯だけでなく、単身者における不動産のニーズも多い時期ということになります。
9月の前半に転勤が決まり、9月末に転居をするというケースが多いため、不動産の売り時は9月上旬～中旬だと言えます。
ちなみに、不動産の売却には、通常3～6ヶ月程度かかるとされています。
よって、例えば2～3月頃の売却を目指すのであれば、前年の8～11月頃には売却活動を開始しなければいけません。
築年数から分析する
不動産の売り時は、築年数から分析することもできます。
戸建物件は、築年数が15年を超えると一気に売却価格が下がります。
そこから築年数30年くらいまで価格は下がり続け、それ以降売却価格にほとんど変化はありません。
また、築年数が15年を超えると一気に売却価格が下がる理由は、そのあたりから設備の不備が多く見られるようになるからです。
そのため、戸建物件を売却するのであれば、築年数15年以内で売却することをおすすめします。
一方、マンションは新築物件の売却価格が極端に高く、そこから築年数20年前後まで売却価格は低下し続けます。
ただし、戸建物件と同じで、やはり築年数15年からの売却価格の下がり具合は大きくなります。
逆に、築年数6～15年あたりは緩やかに売却価格が下がるため、マンションを売却するのであればこの時期がおすすめです。
所有期間から分析する
不動産の売り時を分析する方法には、所有期間から分析するという方法もあります。
不動産売却をして利益を得た場合、売主はその利益の額に応じた所得税を納めなければいけません。
そして、課税される所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて定められています。
基本的に、所有期間が短い不動産を売却したときの所得税の方が、税率は高くなります。
所有期間5年以下の場合、所得税と住民税を合わせた税率が約39%になるのに対し、5年以上の場合は、所得税と住民税を合わせても税率は約20%にしかなりません。
また、居住用の不動産（マイホーム）を売却する場合、所有期間が10年を超えていると、軽減税率の措置を受けることができます。
つまり、最低でも所有期間が5年以上のタイミングで、不動産を売却するべきだということです。
ちなみに、売却する不動産が居住用の場合、3,000万円の特別控除を受けられるため、そもそも所得税が発生することはほとんどありません。
路線価から分析する
不動産の売り時は、路線価から分析することも可能です。
路線価とは、土地につけられる公的価格の一種であり、道路に面している土地1㎡あたりの評価額を指しています。
路線価を0.8で割った額が、不動産におけるおおよその公示価格になるため、路線価は不動産相場を考える上で、とても重要な指標とされています。
また、路線価が上昇しているタイミングは、公示価格が上昇しているタイミング、つまり不動産を高く売れる時期であり、これから住み替えをしようと考える開業医の方は、こちらの指標を細かくチェックしておかなければいけません。
ちなみに、路線価は国税庁のホームページに“路線価図・評価倍率表”として公開されているため、いつでも自由に閲覧することができます。
もちろん、過去のデータと比較することで、どれくらい上がっているのか、下がっているのかを確認することも可能です。
まとめ
ここまで、住み替えに伴う不動産の売り時について、分析する方法を解説してきました。
不動産の売り時は、さまざまな観点から向き不向きが判断できます。
また、不動産の売り時には、売却価格が上がりやすくなるだけでなく、買い手も見つかりやすいため、スムーズな売買の成立が期待できます。
事前にどの時期を狙って売却するのかを決定し、しっかりその時期に売却できるような事前準備をしておきましょう。
